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万科加紧租赁债券融资 长租公寓大洗牌

21世纪经济报道记者 张晓玲 实习生 范伟 广州、深圳报道

2018年的长租公寓频频“爆雷”,租赁市场的租金上涨、环保问题也多次曝光,到了去年末今年初,长租公寓的大洗牌已经开始。

据21世纪经济报道记者不完全统计,2018年截至目前,爆仓的长租公寓企业达到11家,在资本助力下的独立公寓品牌纷纷消亡或步履维艰,开发商旗下的长租公寓逆势崛起,万科、龙湖、旭辉在规模扩张中暂时领先,位居行?#30331;?#19977;。

2019年开年不久,万科便进行了一笔租赁融资。2月20日,万科A发布公告,将发行20亿元住房租赁专项公司债券。这是万科去年获批的80亿元公司债券的第三期发行,将继续支持万科租赁业务。

?#31185;?#30340;租赁业务规模竞争还在继续。多位业内人士认为,长租公寓行业已进入深水区,部分?#31185;?#25658;资金、融资和专业优势抢占市场,但在规模竞争格局初定后,出租率、回报?#23454;?#25351;标,将成为运营竞争的核心。

万科租赁样本

作为租赁市场?#21335;?#34892;者,万科早在2008年就介入租赁,2014年开始快速扩张,2017年开启城中村改造项目“万村复苏计划”,去年则将租赁业务从拓展业务提升至核心业务。

扩张的背后离不开金融的支持。万科于去年6月获得证监会核准,分期发行不超过人民币80亿元(含80亿元)的公司债券,专项用于租赁。

根据公告,最新发行的20亿元中,14亿元拟用于公司住房租赁项目的建设和运营,包括?#26412;?海淀永丰项目和大连-宝华旺苑项目。

这意味着,尽管在去年下半年,深圳万科的“万村复苏计划”遭遇挫折,但万科租赁业务仍在?#20013;?#25512;进中。

作为万科长租公寓泊寓的重要组成部分,去年8月开始,“万村计划”接连受到推高租金、业务暂停的?#23460;桑?#27492;后,深圳发布租金管制政策,对城中村等租赁房源租金进行调控。

在去年11月的媒体沟通会上,万科高级副总裁张纪文?#28304;?#22238;应,“万村计划”确实暂缓推进,这也是之前就预料到的。万村已经拓展到7万-8万间房源的规模,深圳万科将专注已有房源的运营,未来再有计划地拓展。

万村的收缩实际上是万科“收敛”和“聚焦”要求的一部分。“收敛是要保证经营质量。都是为了在现在的阶段下(观察)如何去打磨,以获得未来更好的发展。”张纪文表?#23613;?/p>

万科董事会主席郁?#25947;?#20805;称,城中村改造?#35748;?#35937;中难得多,现在还没有发现做公寓赚钱的;不过万科的租赁业务?#25442;?#20572;止,会继续探索可?#20013;?#30340;发展模式。

2018年11月5日,深圳规土委发布城中村规划文件,将深圳各区54%-75%?#21335;?#29366;城中村列入综合整治,2025年之前不得?#39057;?#37325;建。

深圳业内人士认为,这项政策鼓励综合整?#25991;?#24335;,将利好万科的城中村租赁业务,“万村计划”的发展?#21344;?#20381;然可期。

万科内部人士表示,租赁业务是核心业务的定位没有改变,除了深圳万村,其他城市和区域的公寓业务并没有暂停,仍在?#20013;?#25512;进。不过,今年的重点将更加转移到运营质量上来。

长租公寓座次大调整

2014年开始,由于资本的助力和投资的热?#20445;?#29420;立品牌的长租公寓纷纷冒出,成为很多人创业的一大路径。

而在政策和转型的驱动下,自2017年开始,长租公寓也成为各大?#31185;?#36305;马圈地的一大战场。

到了2018年下半年,资本退?#20445;?ldquo;裸泳者”显现。多家公寓出现爆仓,倒闭。如杭州鼎家、上海寓见、长沙咖啡猫等长租公寓纷纷遭遇资金链断裂,目前仍无解决方案。

另一边,?#31185;?#30340;长租公寓品牌仍在突进。据21世纪经济报道记者不完全统计,目前TOP30?#31185;?#20013;,有近20家已进军或计划布局长租公寓市场。

易居克而瑞长租公寓排行榜单排名也?#26412;?#21464;化。2018年榜单显示,在集中式公寓品牌中,“?#31185;?#31995;”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列前三。

在开业长租公寓房源量榜领先的,也是5.4万间的龙湖、5万间的万科和1.5万间的旭辉;其他?#31185;?#22914;碧桂园、华润和保利,也在奋起直追。

分散式公寓运营商则以中介系为首,管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓,?#30097;?#25490;行榜前三。

而横向对比各个?#19978;?#39033;目拓展及开?#30331;?#20917;,有资金和资源优势的?#31185;?#31995;公寓品牌不仅在整体规模拓展上独?#21152;?#21183;,也有较好的运营管理和产品服务表现。

展望2019年,长租公寓业内人士认为,运营管理将成为重点。短期内,由于国内目前租赁市场租金回报整体偏?#20572;?#23545;于租赁运营商而言,获得?#32479;?#26412;的租赁融资则是重中之重。以龙湖为例,2017年开始高举高打进军长租,在很短的时间内冲上规模第二,很重要的一点就是其资金成本很低。

龙湖集团首席执行官邵明晓表示,龙湖长租公寓现在是两成重资产,八成中资产,20%的重资产是因为龙湖有非常强大的资本成本的优势。

龙湖通过多种方式募集租赁业务的资金。2018年,龙湖分别与新加坡政府投资公司(GIC,新加坡主权基金)、加拿大养老基金投资公司(CPPIB)共同设立长租公寓投资平台,专项投资龙湖位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资额超过18亿美元。

在全球资金市场上,主权基金、养老基金都是公认的?#32479;?#26412;资金。此外,龙湖还获批发行50亿元住房租赁专项公司债券。

与成熟的市场如美国相比,中国长租公寓项目的融资渠道当下仍很有限。仲量联行指出,从2017年至2018年上半年,以长租公寓为底层资产发行的资产证券化产品(包括收费收益权ABS、CMBS和类 REITs)仅占房地产资产证券化产品的不到 5%。

未来,长租公寓要实现规模化发展,必须拓宽融资渠道,加快资产证券化进程,以提高市场参与者的融资效率、降?#25512;?#34701;资成本。(编辑:黄锴)


(网络编辑:崔晓萌)
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